Фото: Shutterstock
Российские банки продолжают активно привлекать ликвидность за счет секьюритизации ипотеки, получая таким образом дополнительные средства для улучшения условий жилищного кредитования граждан, следует из квартального «Обзора рынка ипотечных облигаций» от Аналитического центра «Дом.РФ». За первые семь месяцев текущего года совокупный объем выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) превысил 276 млрд руб. При этом традиционно наиболее активно размещения проходят в конце года, поэтому эксперты не исключают появления новых крупных сделок и существенного роста общего объема рынка ИЦБ к декабрю.
Секьюритизация — это переупаковка активов в ценные бумаги. В случае с ипотекой она позволяет банкам превращать жилищные кредиты на покупку квартир в облигации, обеспеченные платежами по этим кредитам. 99% ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в России выпускается на платформе «Дом.РФ» — института развития в жилищной сфере, который усиливает обеспечение ипотечных облигаций своим поручительством.
В прошлом году на российском рынке ипотечных облигаций был зафиксирован рекорд по объемам размещения — почти на 670 млрд руб. (девять эмиссий), а в 2022-м — по количеству выпусков — 15 (почти на 400 млрд руб.). Всего с 2016 года в РФ состоялось 67 выпусков ИЦБ «Дом.РФ» (66 из них сейчас находятся в обращении) на общую сумму 2,7 трлн руб.
На конец июня 2024 года через «Дом.РФ» секьюритизировано 7% всего ипотечного портфеля банков. Причем у отдельных банков-оригинаторов доля секьюритизации существенно превышает средние показатели: у Газпромбанка — 42%, у банка «Дом.РФ» — 15%, у Абсолют Банка — 12%.
Даже в текущих условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ ипотечные облигации позволяют банкам привлекать ликвидность при помощи операций РЕПО с биржей, Федеральным казначейством, Банком России, говорит Андрей Сучков, старший вице-президент, руководитель управления секьюритизации ВТБ. Также при постановке на баланс ИЦБ «Дом.РФ» банк-оригинатор может снизить нагрузку на капитал и повысить объем высоколиквидных активов на балансе, отмечает он.
Эти средства дали возможность банкам рефинансировать свои ипотечные портфели. Секьюритизировано в общей сложности 1,4 млн кредитов на покупку более чем 70 млн кв. м жилья, говорит директор подразделения «Секьюритизация» «Дом.РФ» Елена Музыкина: «Секьюритизация на платформе «Дом.РФ» позволила банкам высвободить существенные средства для выдачи новых кредитов, при этом наша цель как института развития — постоянно развивать этот инструмент, совершенствуя инфраструктуру выпуска ипотечных ценных бумаг с учетом инноваций в ипотечных продуктах, регулировании и технологиях».
Для чего секьюритизации нужна цифровизация
В пресс-службе «Дом.РФ» подтверждают, что готовить, проводить и сопровождать растущие количество и объемы сделок без потери в качестве было бы крайне сложно без применения современных технологий.
«Рост объемов сделок секьюритизации в последние годы предъявляет существенные требования к операционному обслуживанию структурных транзакций. Если еще десять лет назад среднее количество кредитов в сделке ипотечной секьюритизации исчислялось тысячами, то сейчас это десятки, а то и сотни тысяч закладных, что кратно повышает затраты банка-оригинатора на подготовку, проверку и сопровождение портфеля», — говорит Андрей Сучков.
Поэтому в конце 2022 года «Дом.РФ» при участии ассоциации «ФинТех» создал и запустил в промышленную эксплуатацию цифровую платформу ипотечных ценных бумаг (ЦП ИЦБ), подключив к пилотному проекту шесть банков-оригинаторов.
Платформа ИЦБ позволила повысить скорость организации сделок секьюритизации, а также улучшить удобство и качество сервиса для банков, отмечает управляющий директор «Дом.РФ», заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Николай Козак. «Если взять один конкретный процесс — ежемесячная проверка отчетов банков о состоянии секьюритизированных ипотечных портфелей, — то в 2023 году без цифровой платформы для проведения полноценной проверки всех данных нужно было бы задействовать 30 тыс. часов ручного труда. Сейчас на платформе это происходит автоматически в режиме реального времени», — говорит он.
Заложенные в архитектуру платформы единые стандарты работы с данными позволили унифицировать те бизнес-процессы, которые раньше банки-оригинаторы выстраивали каждый на свой лад. «Стандарт обмена данными представляет собой элемент дата-культуры «Дом.РФ», разработанный при поддержке банков для совершенствования ипотечной секьюритизации. Он позволяет синхронизировать работу множества пользователей с данными и построенными с их помощью отчетами в едином понятийном поле и четкой логике», — поясняет Николай Козак. Стандарт обмена данными, по его словам, помогает повысить скорость принятия решений в связанных сферах (кредитование, выпуск ИЦБ, покупка портфелей), снизить транзакционные издержки, исключает необходимость запрашивать, хранить и обмениваться избыточной информацией. Все ключевые этапы по ИЦБ, которые раньше банкам приходилось отрабатывать вручную, — от оформления заявки на расчет ценовых параметров для оценки будущей сделки до сервисного сопровождения закладных — сегодня переведены в автоматизированный режим.
В частности, временные трудозатраты по загрузке отчетности и предоставлению обратной связи со стороны оператора платформы сократились минимум на 30%, подчеркивает первый вице-президент, начальник департамента развития розничных продуктов Газпромбанка Марина Кудрявцева.
Отдельные цифровые сервисы предусмотрены и для инвесторов — как юридических, так и физических лиц. В частности, на сайте ипотечного агента «Дом.РФ» работают онлайн-инструменты оценки и анализа облигаций. С помощью инструмента «Калькулятор ИЦБ «Дом.РФ» инвесторы могут оперативно рассчитывать ценовые метрики облигаций, чтобы понять, куда лучше вложить средства.
В чем преимущества e-закладных
Отдельного внимания заслуживает переход на оформление закладных в электронном виде, который стал возможен после вступления в силу в 2018 году поправки к Федеральному закону об ипотеке N102-ФЗ, до этого закладная была исключительно бумажным документом, который хранился в банке или депозитарии.
Развитие платформы ИЦБ и электронных закладных позволило создать единый цифровой пользовательский путь для банков и заемщиков, говорят в «Дом.РФ». С 2018 года с участием института развития выпущено свыше 1,1 млн е-закладных, причем в 2023 году их объем вырос в 2,2 раза.
Электронная закладная является одной из важнейших частей цифровизации клиентского пути, говорит директор по развитию цифровых кредитных продуктов Ассоциации «ФинТех» Светлана Исаева: «Ее применение на первичном и вторичном рынках жилья позволяет ускорить и упростить процессы, связанные с оформлением и погашением кредита, — клиенту не придется посещать офис при получении ипотечного кредита, а также для снятия обременения после погашения долга или проведения реструктуризации, все проходит онлайн».
Банкам переход на е-закладные, по словам эксперта, позволяет наращивать портфель за счет увеличения потенциала секьюритизации. Цифровизация всех процессов является ключом для повышения экономической эффективности сделки, говорит Андрей Сучков: «Например, переход на электронные закладные позволяет существенным образом сократить и удешевить один из наиболее ресурсоемких этапов проведения секьюритизации — проверку ипотечного портфеля специализированным депозитарием».
Сегодня большинство ипотечных кредиторов уже перешли или находятся в процессе перехода на электронную закладную, включая ВТБ, Газпромбанк, банк «Дом.РФ», Т-банк, Совкомбанк, «Ак Барс», «Абсолют», «Зенит». С 2019 года «Дом.РФ» уже секьюритизировал 474 тыс. e-закладных, в 2023 году е-закладные составили 76% всех секьюритизированных кредитов.
В «Дом.РФ» прогнозируют дальнейший рост доли электронных закладных в портфелях банков. Для Газпромбанка масштабирование электронной закладной является одним из приоритетных направлений, говорит Марина Кудрявцева. Развитие профильной цифровой платформы повысит понятность и прозрачность всех процессов и позволит расширить круг банков-участников этого рынка, отмечают в ВТБ.
About The Author
